सीईएस ऋण निवेश संपत्तियों के वित्तपोषण के लिए डीएससीआर का उपयोग कैसे करते हैं

रियल एस्टेट निवेशकों के लिए, क्लोज्ड-एंड सेकंड (सीईएस) लोन व्यक्तिगत आय पर निर्भर किए बिना गैर-मालिक कब्जे वाली संपत्तियों को वित्तपोषित करने का एक अनूठा तरीका प्रदान करता है। ऋण सेवा कवरेज अनुपात (डीएससीआर) योग्य होने के लिए, ये संपत्ति आय-आधारित ऋण किराये के नकदी प्रवाह पर ध्यान केंद्रित करते हैं, जो उन्हें पोर्टफोलियो को बढ़ाने के लिए आदर्श बनाता है। आइए जानें कि नकदी प्रवाह-आधारित ऋण के लिए CES ऋण कैसे काम करते हैं और वे गेम-चेंजर क्यों हैं।

सीईएस ऋण एक निश्चित अवधि का दूसरा बंधक है जो अतिरिक्त निकासी की अनुमति नहीं देता है, अक्सर गैर-मालिक कब्जे वाले ऋणों के लिए प्राथमिक ऋण के साथ उपयोग किया जाता है। पारंपरिक दूसरे बंधकों के विपरीत, जिसके लिए व्यक्तिगत आय प्रमाण की आवश्यकता हो सकती है, निवेश संपत्तियों के लिए बंद-अंत दूसरा ऋण पात्रता का आकलन करने के लिए DSCR का लाभ उठाता है। ऋण सेवा कवरेज अनुपात किसी संपत्ति की वार्षिक किराये की आय को उसके ऋण दायित्वों के विरुद्ध मापता है, जिसमें पहला और दूसरा बंधक भुगतान (मूलधन, ब्याज, कर, बीमा और HOA शुल्क) दोनों शामिल हैं। 1.0 या उससे अधिक का DSCR इंगित करता है कि संपत्ति की आय उसके ऋणों को कवर करती है, ऋणदाता आमतौर पर नकदी प्रवाह-आधारित ऋण के लिए 1.25 को प्राथमिकता देते हैं।

यह कोई व्यक्तिगत आय सत्यापन दृष्टिकोण एक प्रमुख आकर्षण है। निवेशकों को W-2 या कर रिटर्न की आवश्यकता नहीं है; इसके बजाय, ऋणदाता संपत्ति की किराये की क्षमता का मूल्यांकन करते हैं, जिससे जटिल वित्त वाले लोगों के लिए CES ऋण सुलभ हो जाता है। वे विदेशी नागरिक भी उपलब्ध हैं, जिससे अंतर्राष्ट्रीय निवेशक स्थानीय आय रिकॉर्ड के बिना अमेरिकी रियल एस्टेट में निवेश कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक विदेशी नागरिक 1.3 के DSCR के साथ $4,000 मासिक आय वाली किराये की संपत्ति पर CES ऋण प्राप्त कर सकता है, व्यक्तिगत आय बाधाओं को दरकिनार करते हुए।

पिगीबैक ओके संरचना लचीलापन बढ़ाती है। क्लोज्ड-एंड सेकंड लोन डाउन पेमेंट या नवीनीकरण को कवर कर सकता है, जिसे अपफ्रंट लागत को कम करने के लिए पहले बंधक के साथ जोड़ा जाता है। कल्पना करें कि एक निवेशक $500,000 की किराये की संपत्ति को लक्षित कर रहा है: पहला बंधक 75% ($375,000) को कवर करता है, और एक सीईएस ऋण शेष 20% ($100,000) को निधि देता है, जिससे केवल 5% नकद बचता है। यह पीसंरक्षितआगे के निवेश के लिए तरलता सुनिश्चित करना।

हालांकि, DSCR-आधारित CES ऋण में कुछ शर्तें भी हैं। दूसरे बंधक पर ब्याज दरें अक्सर अधिक होती हैं, और संयुक्त ऋण-से-मूल्य (CLTV) अनुपात 75-85% तक सीमित हो सकता है। रिक्तियां या बाजार में बदलाव भी संपत्ति आय-आधारित ऋणों को प्रभावित कर सकते हैं, इसलिए निवेशकों को मजबूत किराये की मांग सुनिश्चित करनी चाहिए। इन कारकों के बावजूद, CES ऋण जैसे गैर-मालिक कब्जे वाले ऋण पोर्टफोलियो विकास के लिए बेजोड़ अवसर प्रदान करते हैं, खासकर बिना किसी व्यक्तिगत आय सत्यापन और विदेशी राष्ट्रीय उपलब्ध विकल्पों के साथ पहुंच को बढ़ावा देने के साथ।